Los pisos turísticos no podrán superar la primera planta en Salamanca

El Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (TSJCyL), con sede en Valladolid, ha dictado una sentencia trascendental para el sector turístico y urbanístico de Salamanca. El tribunal ha unificado su criterio al establecer que las viviendas de uso turístico (VUT) tienen, a efectos urbanísticos, la consideración de uso terciario y no residencial.

Esta resolución judicial determina que, conforme al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Salamanca, este tipo de alojamientos temporales no puede situarse por encima de la primera planta en aquellos edificios donde existan viviendas residenciales en las plantas superiores.

La decisión del alto tribunal autonómico llega para resolver la discrepancia existente entre las secciones Segunda y Tercera de la misma Sala. Con este fallo, se fija una postura común que aporta seguridad jurídica y afecta directamente a las licencias de explotación de estos inmuebles en la capital salmantina.

Los pisos turísticos se consideran uso terciario

El tribunal fundamenta su decisión en la propia definición que el PGOU de Salamanca hace de los usos del suelo. El planeamiento define el uso residencial como aquel destinado al "alojamiento permanente de las personas", una condición que no cumplen las viviendas turísticas debido a su carácter temporal y transitorio.

Por el contrario, el fallo asimila las VUT al uso terciario, cuya finalidad es la prestación de servicios al público, incluyendo expresamente el alojamiento temporal. La sentencia recuerda que la temporalidad es el elemento definitorio de estos establecimientos, regulados en el ámbito autonómico por el Decreto 3/2017 de Castilla y León.

La limitación de altura según el PGOU de Salamanca

Al quedar clasificadas como uso terciario, las viviendas turísticas deben someterse a las restricciones que el PGOU de Salamanca impone a los usos no residenciales. El artículo 7.5.1 de la normativa urbanística local es tajante al respecto:

• No se permite ningún uso no residencial en la misma planta o superiores a las ocupadas por viviendas.
• La única excepción permitida para estos usos no residenciales es su ubicación en la planta baja y primera planta del edificio.
• Quedan excluidos de esta limitación únicamente los despachos profesionales y los despachos profesionales domésticos.

Por tanto, cualquier vivienda de uso turístico que pretenda operar en una segunda planta o superior en un edificio de uso residencial compartido incurre en una incompatibilidad urbanística insalvable.

El caso concreto que originó la unificación de criterio

La sentencia del TSJCyL, de la que ha sido ponente el magistrado Javier Oraá González, estima el recurso de apelación interpuesto por el Ayuntamiento de Salamanca contra un fallo previo del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de la ciudad.

El litigio se inició cuando el Consistorio salmantino denegó la conformidad a la comunicación ambiental presentada por un particular para habilitar dos viviendas de uso turístico en un mismo edificio, una de ellas situada en la segunda planta. Aunque el juzgado de primera instancia dio la razón al propietario en octubre de 2025, el TSJCyL ha revocado ahora dicha sentencia.

El tribunal deja claro que la administración local actuó conforme a derecho al inhabilitar la actividad, ya que el uso pretendido en la segunda planta no es compatible con la normativa urbanística vigente en la ciudad desde la modificación del PGOU aprobada en el año 2011.

Sin efectos retroactivos, ni vulneración de derechos

La Sala ha rechazado los argumentos del propietario afectado, que alegaba una supuesta aplicación retroactiva de la normativa o la vulneración del principio de proporcionalidad. Los magistrados recuerdan que la potestad urbanística es esencialmente reglada y busca proteger el interés público, garantizando en este caso la tranquilidad de los vecinos.

Asimismo, el tribunal aclara que la inscripción de un piso en el Registro de Turismo de Castilla y León no exime al propietario de cumplir con las ordenanzas municipales. "El pago de tributos o la simple pasividad de la administración no implican la obtención de una conformidad urbanística", subraya la sentencia.