Comprar vivienda en España siendo no residente: NIE, hipoteca e impuestos

Dos alemanes firman el mismo apartamento en Adeje la misma semana. Uno está empadronado en Tenerife; el otro viene tres semanas en verano. Pagan lo mismo por la vivienda y a partir de ahí no coinciden en casi nada: al primero el banco le presta el 80 % y al segundo el 60 %, uno declara en el IRPF y el otro tendrá que presentar cada año un modelo del que aún no ha oído hablar. En Canarias esa frontera se cruza a diario, con un 35 % de las compraventas de la última década firmadas por extranjeros frente al 14,5 % de media nacional. Saber en qué lado estás es lo primero que aclara Estate Barcelona cuando alguien pregunta desde fuera.

Residente o no residente: eso no lo eliges tú

Ser extranjero y ser no residente no es lo mismo, aunque el lenguaje corriente los mezcle. Eres residente fiscal si pasas más de 183 días del año en España o si tienes aquí el núcleo de tus actividades económicas. Y Hacienda lo presume, salvo prueba en contra, cuando residen aquí el cónyuge y los hijos menores.

Un británico que vive once meses al año en Los Cristianos es residente fiscal español. Un español que trabaja en Bruselas y compra en Santa Cruz para las vacaciones, no. Cuentan los días y el dinero, no el pasaporte.

El NIE va primero y no hay forma de saltárselo

Sin Número de Identificación de Extranjero no se firma escritura, ni se abre cuenta, ni se contrata la luz. Se pide con el formulario EX-15 y una tasa de menos de diez euros, en la comisaría que corresponda o en el consulado español de tu país. En unas oficinas se resuelve en una semana y en otras la cita tarda un mes. Pídelo al empezar a mirar, no con las arras firmadas.

Si no puedes venir a la firma, queda el poder notarial a favor de un abogado de confianza. Otorgado fuera de España necesita apostilla de La Haya y traducción jurada: dos semanas más.

Cuánto te presta el banco

Aquí es donde se cae la mitad de las operaciones. A un residente los bancos le financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y precio. A un no residente, entre el 50 % y el 70 %, según la entidad y el país de origen. Los tipos en 2026 van del 2,5 % al 3,2 %, algo por encima, y los plazos son más cortos. La documentación también es más larga: nóminas, la declaración de la renta de tu país, extractos, certificado de no residencia y traducción jurada de casi todo.

Un ejemplo con números. Un piso usado de 250.000 € en Tenerife:

• ITP (6,5 %): 16.250 €
• Notaría, registro y gestoría: unos 1.700 €
• Tasación: 400 €
• Gastos totales: 18.350 €, un 7,3 % del precio

Con una financiación del 60 % aportas 100.000 € más esos 18.350 €: 118.350 € el día de la firma, casi la mitad del precio. Con el 80 % de un residente serían 68.350 €. Cincuenta mil euros de diferencia por la misma vivienda.

En Canarias los impuestos de la compra son otros

El archipiélago tiene régimen fiscal propio y se nota en la escritura. La vivienda usada tributa al 6,5 % de ITP, muy por debajo del 10 % valenciano o catalán, sobre el valor de referencia de Catastro o el precio escriturado, el mayor de los dos. En obra nueva no hay IVA: se paga IGIC al 7 %, más un 1 % de Actos Jurídicos Documentados.

Y hay tipos reducidos que casi nadie reclama: el 5 % en vivienda habitual de hasta 200.000 €, el 4 % si el comprador no llega a los 40 años, y el 1 % para familias numerosas y discapacidad del 65 % o más. En obra nueva, la primera vivienda habitual puede quedar al 0 % de IGIC. Todo eso se pide en la autoliquidación; después solo queda la vía lenta de la devolución de ingresos indebidos.

Lo que se paga cada año aunque la casa esté vacía

Esta es la parte que sorprende. Un no residente tributa por su vivienda todos los años aunque no la alquile y aunque no venga: es la imputación de rentas del IRNR, y se declara con el modelo 210.

La base es el 1,1 % del valor catastral si este se revisó en los diez últimos períodos impositivos, y el 2 % si no. Encima va el 19 % para residentes en la UE, Islandia y Noruega, y el 24 % para el resto. Con un valor catastral de 120.000 € revisado hace poco salen 1.320 € de base: 250,80 € al año si vienes de Alemania, 316,80 € si vienes de Reino Unido.

No es mucho dinero. Lo caro es olvidarse seis años seguidos y encontrarse los recargos de golpe. Si alquilas cambia la cuenta: declaras el ingreso real, y solo los residentes en la UE, Islandia y Noruega pueden descontar gastos. Un propietario británico tributa sobre el alquiler bruto.

Domicilia el IBI, la basura y el seguro en una cuenta española con saldo. Los recibos impagados de quien vive fuera acaban en vía de apremio sin que nadie llame por teléfono.

El día que vendas, el comprador te retiene un 3 %

Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211. No se pierde: es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial, que tributa al 19 %. Si supera lo que te toca pagar, la diferencia se reclama con el modelo 210 y se espera. Meses, normalmente.

Y si arrastrabas declaraciones sin presentar, Hacienda las cruza justo entonces. Llevar el modelo al día evita que la venta se atasque con el comprador ya sentado en la notaría.

La golden visa ya no existe

La Ley Orgánica 1/2025 derogó el visado de residencia para inversores con efectos desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda de 500.000 € ya no da residencia; las autorizaciones concedidas antes siguen vigentes hasta que caduquen, pero la puerta está cerrada. Quien quiera comprar y además vivir aquí va por otro camino: residencia no lucrativa o permiso de teletrabajo internacional. Si un anuncio todavía vende la casa como atajo hacia la residencia, está desactualizado.

Cuatro cosas que se resuelven antes de firmar

• Pide el NIE al empezar la búsqueda, no al cerrar la operación.
• Consigue del banco el porcentaje real de financiación por escrito.
• Consulta el valor de referencia de Catastro: si supera el precio pactado, el ITP sale de ahí.
• Nombra representante fiscal en España si vas a estar fuera. Hacienda notifica aquí.

Comprar desde fuera no es más difícil. Es más lento. Casi todos los problemas que acaban en un despacho de abogados empezaron por un trámite que alguien dejó para el final.