Leopoldo Arnaiz: “El precio de la vivienda no bajará mientras no se agilice la transformación del suelo”
Arnaiz analiza la relación entre el precio de la vivienda y la regulación urbanística del suelo en España
El arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz, presidente de la firma Arnaiz y con amplia experiencia internacional como promotor y planificador urbano, reflexiona sobre uno de los grandes debates actuales: el precio de la vivienda y su relación con la transformación del suelo. Desde su trayectoria profesional, Leopoldo Arnaiz defiende que el problema no reside en la esencia del modelo urbanístico español, sino en su aplicación práctica y en la creciente complejidad administrativa.
¿Cómo se relacionan el precio de la vivienda y la regulación urbanística del suelo?
La relación es directa, aunque no siempre se explica adecuadamente. La regulación urbanística del suelo en España tiene características muy ventajosas para la construcción de vivienda asequible si la comparamos con otros países.
Desde mi experiencia internacional, puedo afirmar que la regulación urbanística española ha permitido desarrollar ciudades de gran calidad, con barrios bien estructurados, algo que reconocen muchos visitantes extranjeros. La regulación determina la proporción de vivienda protegida y condiciona los precios finales. Por tanto, existe una interrelación evidente entre regulación y coste de la vivienda.
Leopoldo Arnaiz: “La regulación urbanística española ha permitido desarrollar ciudades de gran calidad”
- ¿Qué ventajas tiene el modelo español frente a otros sistemas?
En España, el crecimiento urbano se desarrolla por sectores completos delimitados en los planes generales. En esos ámbitos se agrupan múltiples propietarios que deben costear y ejecutar conjuntamente la urbanización antes de construir.
En otros países se edifica parcela a parcela, e incluso en algunos casos primero se construye y después se urbaniza. Eso repercute en la calidad final del tejido urbano.
- Aquí el proceso es reglado: Plan Parcial, reparcelación —con cesiones al ayuntamiento que rondan el 50% de la superficie bruta total — y posterior ejecución de la urbanización. Además, la Ley exige que entre un 30% y un 50% de las viviendas sean protegidas, lo que equilibra socialmente los desarrollos.
- ¿Qué papel desempeña la iniciativa privada en este sistema?
Es esencial. Existe un sistema muy original de distribución de derechos de edificación a través de coeficientes de valor de mercado por usos, que permite un reparto justo entre propietarios de cargas y beneficios.
Los propietarios deben agruparse en juntas de compensación, que son un ejemplo eficaz de colaboración público-privada. Además, se cede gratuitamente al ayuntamiento el 10% de los solares edificables lucrativos, debidamente urbanizados para realizar viviendas sociales.
Muchas de estas exigencias no existen en otros países. En España se ha conseguido que los municipios prácticamente no asuman el coste del desarrollo urbano y, sin embargo, obtengan importantes retornos.
Leopoldo Arnaiz: “El problema actual no es el modelo, sino la falta de suelo urbanizado”
- Si el modelo es tan sólido, ¿por qué ha subido tanto el precio de la vivienda?
En los últimos quince años se ha producido un cambio profundo tras la crisis inmobiliaria. Primero hubo un exceso de vivienda sin vender y después un déficit creciente, especialmente de vivienda asequible.
La desaparición de muchos promotores y la paralización de la actividad redujeron drásticamente la producción de viviendas. A ello se suman los mayores costes de construcción, los gastos financieros y la elevada fiscalidad.
- ¿Dónde se produce la conexión entre regulación y precio final?
El problema actual no es el modelo, sino la escasez de suelo urbanizado. Los procesos urbanísticos son muy largos y la clasificación de nuevos suelos es extremadamente compleja. Esa escasez se traslada directamente al precio.
Aunque la normativa exige un alto porcentaje de vivienda protegida, los precios máximos fijados por las Administraciones no se actualizan al ritmo de los costes de producción. Esto dificulta su viabilidad.
Leopoldo Arnaiz: “La hiperregulación y la lentitud administrativa encarecen la vivienda”
- ¿Qué otros factores están influyendo en la situación actual?
Existe una percepción social equivocada que identifica al promotor con la especulación; cuando la iniciativa privada ha desarrollado aproximadamente el 80% del crecimiento urbano del país, asumiendo íntegramente los costes de urbanización.
Sin embargo, la hiperregulación administrativa, la multiplicidad de informes sectoriales, la complejidad ambiental y las constantes interpretaciones jurídicas retrasan durante años los desarrollos.
A esto se suman sentencias por cuestiones formales y cambios legislativos continuos que generan inseguridad. Todo ello limita la creación de suelo y, en consecuencia, incrementa los precios.
- ¿Cuál sería la solución?
No se trata de sustituir completamente la legislación vigente, que es avanzada y ha dado buenos resultados. Se trata de simplificar procedimientos, agilizar aprobaciones y aplicar la normativa con criterios más prácticos y coordinados.
Si se quiere favorecer la reducción del precio de la vivienda, es imprescindible facilitar la transformación del suelo y garantizar su financiación.
Mientras no haya financiación adecuada para el suelo, para la urbanización, para la promoción y para los compradores finales, no habrá suelo suficiente a coste razonable ni vivienda asequible.
