Qué demandan los usuarios que compran una nueva vivienda

Principales requisitos para pedir una hipoteca

Hay que tener en cuenta que antes de conceder este tipo de crédito, los bancos suelen tener en cuenta los siguientes factores:

• Trabajo estable: contar con una relación laboral mediante un contrato indefinido con antigüedad dentro de una empresa y salario acorde.
• Ahorros suficientes: este es un aspecto clave, puesto que el cliente debe poseer suficientes ahorros como para poder afrontar la operación inmobiliaria (20% del coste de la vivienda más otros gastos derivados del contrato), ya que el banco suele conceder hasta un 80% del importe de la compraventa o del valor de tasación (el menor de los dos).
• Aval de garantía: el banco puede exigir que se presente un garante que pueda responder ante posibles impagos.
• No poseer otros compromisos financieros como préstamos personales sin saldar o deudas.
• Ser mayor de edad. También suelen tener en cuenta que cuando el cliente solicita el préstamo la edad que tenga en ese momento sumado al plazo del préstamo no supere los 75 años.
• Documentación: DNI, declaración de la renta, últimos movimientos bancarios, escrituras de otras propiedades si las hubiera, etc.

Tipos de hipotecas

Ahora que ya sabemos quiénes pueden acceder a un préstamo hipotecario, ¿qué clase de hipotecas existen? La clave para diferenciarlas radica en el tipo de interés:

• Interés fijo: la cuota se mantiene fija durante todo el periodo, ya que no depende de índices externos, es decir, que la variación de los tipos de interés del mercado no influye en el préstamo.
• Interés variable: la cuota depende de un índice de referencia (generalmente el Euribor).
• Interés mixto: el préstamo se compone de un periodo, generalmente, de 10 años donde el interés es fijo (normalmente al comienzo) y otro donde el interés es variable.

No hay una única respuesta a la hora de definir cuál es la alternativa más conveniente, depende mucho de lo que demande el usuario.En caso de buscar estabilidad, el interés fijo puede ser la mejor opción. En cambio, con el interés variable, debe analizar si podrá afrontar una posible subida de cuota. Igualmente hay otros gastos que no hay que perder de vista:

• Gastos de compraventa: aproximadamente el 10% del precio de tasación del inmueble. Aunque dependerá de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.
• Coste de entrada de la hipoteca: lo habitual es un 20% del valor de la propiedad.
• Coste de escriturar: es el importe asociado a la escrituración y a la inscripción de la hipoteca. La mayor parte de estos gastos, los relacionados con el préstamo hipotecario, los asume el banco por ley y el cliente solo debe pagar su copia de la escritura más la tasación.
• Comisión de apertura: suele ser un 0,5%, algunos bancos la bonifican.
• Gastos de otros productos que pueden ir asociados a la hipoteca como seguros de hogar, protección de pagos, etc. Su contratación no es obligatoria, tan solo el seguro anti-incendios, pero puede conllevar a una bonificación del tipo de interés.

¿Cómo tomar la mejor decisión?: calcula tu hipoteca

Una vez entendido este panorama global, la pregunta del millón es cuál será el valor de la cuota a pagar y con ello poder hacer cálculos acertados para escoger la vivienda a comprar. Hoy muchos bancos ofrecen simuladores donde puedes realizar el cálculo en tiempo real indicando parámetros como el precio de la vivienda, el tipo de vivienda (usada o nueva), tus ingresos netos mensuales, y la cantidad de cuotas que estás dispuesto a pagar. Para realizar el ejercicio uno mismo, se puede recurrir a la fórmula de interés compuesto:

En esta ecuación C representa el capital (80% del valor del inmueble), i es el interés mensual y n es el número de meses en los que se devolverá el préstamo.

Supongamos que el banco ofrece un interés del 3% anual, en ese caso el interés mensual será de un 0,25% (3% entre 12 meses). Si el cálculo es de una hipoteca a 40 años, se deberían considerar 480 meses. A modo de ejemplo, con un capital de 150.000 euros, la cuota sería de 536,9 euros al mes.

Por último y no menos importante, el valor de la cuota de la hipoteca no debe superar un porcentaje superior al 30% o 40% sobre los ingresos mensuales netos del deudor. Esta proporción no es un capricho del banco, sino que garantizará tu salud financiera permitiéndote seguir desarrollando tu vida con normalidad sin que tu sueño se transforme en una pesadilla.

En definitiva, hay dos factores claves para tomar una buena decisión, los ahorros que son el punto de partida para el acceso al préstamo y los ingresos mensuales que son los que determinan la capacidad de pago del cliente y, por consecuencia, la duración de la hipoteca.