La vivienda en España: el derecho que la democracia sigue dejando para después

Jimena Moreiras Bernabé

Defensora de los derechos humanos

España ha convertido la vivienda en un campo de tensión entre el derecho social y la lógica patrimonial. Desde una perspectiva académica, la cuestión central no es solo esta, histórica, sino institucional. Amnistía Internacional sostiene que el derecho a la vivienda está sólidamente reconocido por el derecho internacional y por el artículo 47 de la Constitución, pero también subraya que en España ese derecho ha permanecido «históricamente desprotegido». El diagnóstico actual es contundente: el parque de vivienda social representa solo el 1,6 % del total; desde 2016 la vivienda en alquiler ha subido de media un 51 %; y el 37 % de quienes viven de alquiler dedica más del 40 % de sus ingresos a gastos de vivienda. Estos datos no describen una disfunción al margen del mercado, sino una dificultad estructural de acceso y permanencia.

Ese trasfondo ayuda a entender por qué los desahucios siguen siendo el indicador más severo de la crisis. Amnistía Internacional documenta que entre enero y septiembre de 2023 se produjeron más de 19.000 desalojos, 14.344 de ellos por impago del alquiler, y un seguimiento posterior sobre su informe anual cifró en 20.581 los desalojos en 2024. La lectura sociológica es clara: cuando los salarios son bajos, los contratos son precarios y el alquiler absorbe una parte creciente del ingreso disponible, la vivienda deja de funcionar como soporte de ciudadanía y pasa a operar como mecanismo de exclusión.

En este punto conviene hablar con precisión de la especulación. No se trata solo de una subida de precios «excesiva», sino de un patrón de rentabilidad basado en la escasez, la retención de activos y la transferencia de renta desde hogares inquilinos hacia propietarios con capacidad de fijación de precios. Es decir, una parte creciente de los ingresos netos de los inquilinos se destina al pago de alquileres, lo que aumenta la riqueza de los propietarios sin que esto corresponda a una mejora en la calidad de la vivienda o a un aumento de valor real de los servicios prestados. Esa lógica se agrava cuando la vivienda se financia y se comercializa como activo de inversión antes que como bien de uso. En términos normativos, el problema no es únicamente económico; es también de legitimidad pública, porque un bien básico se somete a una lógica de extracción privada que deteriora cohesión social, movilidad residencial y expectativas de emancipación.

Las actualizaciones recientes refuerzan esta interpretación. Un resumen periodístico del informe anual de Amnistía señaló que en 2024 solo dos comunidades autónomas aplicaron la fórmula legal para limitar el alquiler en zonas tensionadas. Y otra actualización difundida en 2026, también a partir del balance de Amnistía, indicó que los precios de pisos y casas subieron de media un 11 % en 2024 y un 16 % en 2025. La conclusión no es solo que los precios suben, sino que suben más rápido que los ingresos y que la respuesta pública sigue siendo fragmentada.

La principal debilidad normativa es conocida: la primera Ley estatal de Vivienda en democracia, en vigor desde mayo de 2023, avanzó en algunos frentes, pero Amnistía Internacional advierte que «la ley no incluye un sistema de inspección que asegure su cumplimiento ni tampoco un régimen sancionador». En otras palabras, el marco legal existe, pero su efectividad depende demasiado de la voluntad política, autonómica y municipal. Eso explica por qué la política de vivienda en España sigue oscilando entre el reconocimiento formal del derecho y la incapacidad práctica para garantizarlo.

Si el objetivo es combatir la especulación, las líneas de actuación son bastante nítidas. Se puede reforzar la inspección y el régimen sancionador para impedir que el control de rentas quede en papel. También gravar de forma más eficaz la vivienda vacía y desincentivar la retención especulativa de suelo y stock inmobiliario, además de proteger de forma real a los hogares vulnerables ante el desahucio, exigiendo alternativas habitacionales antes de la expulsión. Y por último, revisar la fiscalidad y los incentivos crediticios que favorecen la acumulación patrimonial sin función social.

En este sentido, la crítica moral al rentismo no es retórica: describe una falla de reciprocidad social. Quien obtiene rendimiento de una necesidad básica participa de un sistema que puede ser legal sin ser legítimo. La vivienda no debería ordenar la sociedad según la capacidad de pagar renta, sino según la posibilidad de vivir con dignidad. Mientras esa inversión conceptual no se produzca, el problema no será solo de precios, sino de calidad democrática.