Mercado de la vivienda: ¿fin del ciclo alcista?

Demanda alta, menor oferta, crecimiento de los precios y mantenimiento de la compraventa. Así se ha comportado hasta ahora el mercado de la vivienda en Salamanca, pero las previsiones apuntan que, tras unos años de dinamismo en el sector y de recuperación de precios, en este 2023 se va a iniciar un cambio de tendencia que pondrá fin a este periodo alcista, con una moderación en ventas y precios, pero con mayor oferta y menor demanda. La subida de los tipos de interés, de la inflación y la pérdida del poder adquisitivo parece que pondrán freno al mercado.

Precios en Salamanca

1.755 euros por metro cuadrado es el precio medio de una vivienda usada en la capital salmantina, según los datos de abril del portal Idealista. Supone una subida de un 5,5% en el último año y poco más de un 2% en lo que va de año.

Como siempre, los precios dependen de la zona de la ciudad, siendo los más caros los del centro, seguidos por San Bernardo-Carmelitas-Campus y Chinchibarra-Capuchinos. En el lado opuesto, San José-El parador-El Zurguén y Pizarrales-Vidal tienen los precios más bajos. De esta manera, el coste va desde los 1.178 euros por metro cuadrado que se paga de media en San José hasta los 2.436 de la zona centro.

Máximo histórico en 2008

Precios altos y que no han dejado de subir en los últimos años, pero comprar una casa no cuesta tanto como antes. Así, según el mencionado portal inmobiliario, el máximo histórico medio del precio de la vivienda en la capital salmantina se alcanzó en marzo de 2008, con 2.480 euros por metro cuadrado.

Era la época de la burbuja inmobiliaria, a la que siguió la crisis con una caída constante en el coste de las viviendas, hasta alcanzar el precio mínimo de este periodo en agosto de 2016, con 1.580 euros el metro cuadrado de media; a partir de ahí, la subida ha sido constante, con algún altibajo, pero aún así el precio actual es un 29,2% más bajo que hace 15 años.

En el siguiente gráfico se puede ver esta evolución de los precios, tomando como referencia los precios medios del mes de marzo de los últimos 15 años:

En la zona más cara para comprar una vivienda, el centro de Salamanca, el precio máximo del metro cuadrado se alcanzó en junio de 2011 con 3.147 euros de media.

Mientras los precios han ido subiendo, la oferta se ha reducido, y hoy hay un 37 por ciento menos de stock de viviendas de segunda mano en venta en Salamanca que hace cuatro años. Parece que de momento, la demanda se mantiene alta, aunque todo apunta a que se moderará en los próximos meses.

Aumento de la compraventa

Las transacciones inmobiliarias también han arrancado el año con un aumento en Salamanca, según los datos del INE hasta el mes de marzo. De momento en la capital salmantina no se nota la tendencia de ralentización en las compraventas que parece que se inicia en el presente año. Los datos demuestran que las ventas siguen al alza, aunque las previsiones apuntan que las cifras empezarán a caer en los próximos meses.

Así, durante el primer trimestre del presente año, se han registrado un total de 946 transacciones -frente a las 881 del año pasado y las 647 del anterior-. En marzo se cerraron un total de 345 operaciones, más que en mes precedente (312) y mismo mes de hace un año (322) aunque no alcanzan las cifras, por ejemplo de 2007, donde se alcanzaban entre las 500 y 600 operaciones de compraventa mensuales.

Del total de las compras de casas este abril, solamente 29 de ellas eran viviendas protegidas. La mayoría son de segunda mano, 299, frente a las 46 nuevas; unos datos que se repiten mes a mes.

Se prevé que la inflación y el encarecimiento de los precios supondrá una menor capacidad de ahorro de los salmantinos para comprar una vivienda, lo que se unirá al encarecimiento de los créditos financieros, motivos por los que se espera que las operaciones de compraventa se vayan moderando durante este año.

Al menos estas son las expectativas de los expertos del mercado inmobiliario, que señalan que la compraventa de pisos vive en estos momentos un cambio de tendencia: tras años de subidas, el mercado se va a frenar.

La subida de tipos de interés que encarece las hipotecas y la inflación va a provocar que los compradores tengan menos dinero, por lo que los vendedores empiezan a bajar los precios. “El precio lleva bajando desde el último semestre de 2022”, según Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. “El aumento de las cuotas impacta en la ratio de endeudamiento, lo que provoca que compradores que antes podían comprar, ahora no pueden, y los que antes podían comprar a un determinado importe disponen de menos dinero, por lo que hay una tensión entre la oferta y la demanda”.

Una tensión que también existe entre inmobiliarias y propietarios, que se resisten a rebajar precios, porque “hay viviendas que están un 16% por encima del precio de mercado”, señala, y advierte que “el propietario o reacciona rápido o se verá obligado a descender dos escalones en lugar de uno’.

Precio récord del alquiler

Esto en cuanto a la venta, respecto al alquiler, más de lo mismo, pero peor, con unos precios en máximos históricos. 8,8 euros por metro cuadrado cuesta de media alquilar una vivienda en la capital salmantina, según Idealista. Un coste que se ha incrementado un 5,4 por ciento en lo que va del presente año. Alquilar hoy en Salamanca es un 7,4 por ciento más caro que hace un año.

Caída de nuevas hipotecas

La caída de la firma de nuevas hipotecas también apunta a la tendencia del fin del ciclo alcista en el mercado de la vivienda. Según los datos del INE, en el tercer mes del año se han inscrito en los registros 209 firmas de nuevos préstamos para la compra de viviendas en Salamanca, un 14,3% menos que hace un año (244).

Un descenso que sigue la tendencia nacional, donde se han registrado 36.182 hipotecas, un 15,7% menos que en marzo de 2022, y donde se encadenan dos meses negativos. Sin embargo, en febrero en Salamanca no cayeron las nuevas hipotecas, sino que aumentaron en 34 hasta las 196. En lo que va de año, se han firmado 15 hipotecas menos que en el primer trimestre de 2022, lo que supone un descenso del 2,3 por ciento, menor que el nacional donde el descenso interanual es de un 5,6%.

También se mantiene en negativo el importe medio de las hipotecas. En Salamanca el capital prestado por la banca para la adquisición de inmuebles ha descendido en lo que va de año un 7,7% (en España un 17%) hasta los 57,4 millones de euros.

Desde el INE también se destaca que con las subidas de los tipos de interés acordadas por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios sigue subiendo. Ya está en máximos desde abril de 2017, tras situarse en el 2,99% en el tercer mes del año.

Por otro lado, el 36,1% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron el pasado mes de marzo a tipo variable, mientras que el 63,9% se firmaron a tipo fijo. Es decir, prácticamente dos de cada tres operaciones se siguen firmando a tipo fijo, aunque su peso sobre el volumen total es el más bajo desde mayo de 2021.

Menos demanda

La demanda de vivienda, tanto en compra como en alquiler está descendiendo, según el estudio de la vivienda de Fotocasa. Hay varios factores que están contribuyendo a esa caída, que en Salamanca de momento se nota menos que en el conjunto de España. La guerra en Ucrania que ha provocado un gran incremento de la inflación que ésta ha provocado la subida de los tipos de interés, con el euríbor acelerado que hace que se incrementen las cuotas de las hipotecas. Esto comienza a provocar una situación de retroceso en el mercado de compra y alquiler, que las previsiones apuntan a que será más efectiva a medida que avance el año, y la percepción de que puede haber otra burbuja inmobiliaria.

La incertidumbre sobre cómo evolucionará el mercado inmobiliario está provocando que se aplace o abandone la intención de adquirir una vivienda, sin embargo, de momento cae más la demanda de alquiler que la de compraventa. Pero, pese al descenso de la demanda de vivienda, esta sigue siendo muy superior a la oferta, por lo que los precios de momento siguen al alza.

Previsiones del mercado

Tras un 2022 marcado por un aumento de la demanda de vivienda y un periodo caracterizado por la incertidumbre económica y el alza inflacionista, que continúa, el mercado inmobiliario, tanto de compraventa como de alquiler se enfrenta a una situación complicada en los próximos meses. Muchos análisis y estudios hacen referencia a este futuro próximo que será consecuencia de las subida de los tipos de interés por el BCE, de la inflación y de la pérdida del poder adquisitivo, como refleja el último informe elaborado por CaixaBank.

Y es que, según dicho informe, la demanda de viviendas ha batido las expectativas en el último año, registrando una de las cifras más altas desde la crisis inmobiliaria. Una demanda que previsiblemente caerá por el aumento de los tipos de interés y el menor crecimiento de la renta de los hogares.

Ante este panorama, la entidad prevé un descenso en la compraventa de viviendas sobre todo en las de segunda mano, ya que la nueva se mantendrá.

En cuanto a los precios, se prevé que se vayan ajustando y se mantendrán prácticamente estancados, mientras que la tasa de esfuerzo de las familias será mayor, aunque dependerá de la caída del precio de la vivienda y de las subidas salariales, así como de la mejora de la inflación.

Respecto al alquiler, CaixaBank estima que seguirán subiendo los precios, aunque este 2023 ya esté en cifras récord. Sin embargo, puede haber una mayor demanda, ya que al aumentar los tipos de interés el acceso a la compra va a empeorar lo que puede derivar en que más gente esté en el mercado del alquiler.