Los cambios que llegan para inquilinos y propietarios con la nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda aprobada hace unos días reconoce el derecho a la vivienda e interviene y regula el mercado del alquiler, frena el aumento de los precios de los alquileres y asegura un acceso a la vivienda con condiciones aceptables. Pero ¿cómo afecta a los inquilinos las novedades de esta Ley?

Introduce medidas importantes para facilitar el acceso a las viviendas de alquiler y controlar la subida de los precios.

Estos son los puntos de esta Ley que afectan a los inquilinos, según se explica desde Fotocasa:

• Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
• El límite de la actualización de precios de alquileres se desvincula del IPC
• Mayor protección frente a los desahucios.
• Ampliación de zonas tensionadas.
• Los gastos y honorarios al formalizar un contrato de alquiler correrán a cargo del propietario.
• Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda.
• Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.

Si ya tengo un alquiler de un piso ¿cómo me afecta la ley?

Como inquilino con un contrato de alquiler en vigor, las actualizaciones del precio estarán limitadas. A partir de enero de 2024, las actualizaciones de precio se limitarán al 3%, quedando desvinculadas del IPC (Índice de Precios al Consumo).

Durante el 2023, la actualización de los alquileres se sigue rigiendo por el límite del 2% y, en 2025, se prevé crear un nuevo índice más bajo que el IPC para actualizar los precios.

A partir de enero de 2024, las actualizaciones de precio de los alquileres se limitarán al 3%

Esta medida se aplica a todos los contratos de alquiler, independientemente de si son viviendas en zonas tensionadas o no, o de si el casero es un gran tenedor o un pequeño propietario.

Si quiero alquilar una vivienda nueva, ¿cómo me afecta la ley?

En este caso dependerá de si la vivienda se encuentra en una zona tensionada o no:

• Alquiler nuevo en zona tensionada: el precio del alquiler no podrá subir más de un 3% con respecto al precio del alquiler del anterior inquilino. En el caso de grandes tenedores se ha comunicado que tendrán un índice especial, pero no han especificado cuál será.
• Alquiler nuevo en zona no tensionada: el casero podrá indicar el precio del alquiler que crea conveniente, tanto si es gran tenedor como pequeño propietario.

Una zona tensionada es la que cumple uno de estos dos requisitos: que los precios de los alquileres hayan subido tres puntos más que el IPC en los últimos años o que el pago del alquiler suponga más del 30% de los ingresos de los hogares.

Diferencias entre alquilar en zona tensionada y sin tensionar

La principal diferencia estará en el límite de los precios de los alquileres. En las zonas no tensionadas, los precios de los alquileres serán libres, mientras que en las zonas tensionadas se establecerán topes.

Estos topes se fijarán dependiendo de la modalidad del contrato y propiedad (gran tenedor o pequeño propietario).

• Gran tenedor. El precio del alquiler del nuevo contrato de alquiler no podrá ser más alto que la subida con el “Índice de contención de precios” (el índice no se ha detallado todavía).
• Pequeño propietario. El precio del nuevo contrato de alquiler no podrá ser más alto que la subida con el índice de actualización del alquiler con respecto al contrato del inquilino anterior. Fotocasa pone un ejemplo: en 2023, con el límite del 2%, si el anterior inquilino pagaba 1.000 euros, el nuevo contrato no podrá ser de más de 1.020 euros; en 2024, con el límite del 3%, si el anterior inquilino pagaba 1.000 euros, el nuevo contrato no podrá ser de más de 1.030 euros; y en 2025, habrá un nuevo índice por definir.

Los alquileres en las zonas tensionadas serán regulados tanto en los contratos de alquiler en vigor como en los nuevos contratos.

¿Cómo me podré asegurar de que no me suban más el alquiler en una zona tensionada? Con el fin de poder comprobar si el propietario ha establecido el precio con el tope al alquiler que marca la nueva ley, tendrás derecho a pedir un comprobante del precio que pagaba el inquilino anterior.

En una zona no tensionada, ¿podrán subir el precio del alquiler?

Sí, tanto si es pequeño tenedor como gran propietario, aunque estará limitado por la nueva Ley de Vivienda. Veamos cuándo podrán actualizar la renta los propietarios de una vivienda ubicada en una zona no tensionada:

• Contrato de alquiler en vigor. Los grandes tenedores y pequeños propietarios podrán actualizar el precio anualmente mediante el límite del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
• Nuevo contrato de alquiler. Los pequeños propietarios podrán subir el precio respecto al anterior contrato aplicando el índice en vigor. Los grandes tenedores de vivienda mediante el índice de contención de precios, aún por definir.

¿Qué gastos tendré ahora al firmar un nuevo contrato de alquiler?

Los mismos, menos la comisión inmobiliaria, explican desde fotocasa. Es decir, hasta ahora los inquilinos asumen los siguientes gastos al formalizar un contrato: el primer mes del alquiler, la fianza, la garantía adicional y la comisión inmobiliaria. Tras la aprobación de la nueva ley, el propietario es el que debe asumir este último gasto, que corresponde al 10% del valor anual del alquiler.

Al firmar un nuevo contrato de alquiler, la comisión inmobiliaria irá a cargo del propietario en lugar del inquilino.

Por ejemplo: si alquilamos una vivienda con una renta mensual de 1.000 euros mensuales, ¿cuánto ahorraremos gracias a la medida que recoge la nueva Ley de Vivienda? Hasta ahora, la fianza era de 1.000 euros, la primera mensualidad, de 1.000, la garantía adicional de 2.000 y la comisión inmobiliaria de 1.452 euros; pues esto último es lo que ahorraremos, es decir, antes pagaríamos 5.453 euros y ahora y con la nueva Ley, 4.000 euros.

¿Podré acordar con el propietario un precio más alto en una zona tensionada? No, no se podrán llegar a acuerdos que sean contrarios a la ley, señala Fotocasa. Es decir, sí se podrán negociar cláusulas que no sean contrarias a la ley, por ejemplo, el permitir o no mascotas. Sin embargo, no se podrá acordar una subida superior al límite fijado por la nueva Ley de Vivienda, por ejemplo.