Por qué debe firmar un contrato de arras

Ante una inversión importante, toda seguridad es poca. Y cuando se habla de la compraventa de una vivienda, uno de los desembolsos más cuantiosos que una persona suele realizar, hay que apoyarse en la Ley para asegurar que los contratos se cumplan.

Para ello una de las herramientas más eficaces es el contrato de arras. Que, en contra de lo que se puede pensar, no es un contrato 'per se' sino un precontrato o cláusulas que se incluyen en los documentos de la operación de compraventa. ¿En qué consisten y cuál es su uso?

Imagina que el comprador encuentra la casa de sus sueños pero, en ese momento, no cuenta con el dinero necesario para adquirirlo a la espera, por ejemplo, de un préstamo bancario. A través de la firma de arras el vendedor se puede comprometer a reservar esa vivienda y el comprador adelanta una cantidad establecida por las partes.

Aunque existen varios tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales), la finalidad de estas en su uso más extendido es que sirvan como reserva de la adquisición de esa propiedad. Lo que no implica que no se pueda rescindir el contrato, ya que como viene recogido en el Art. 1454 del Código Civil sí que tiene lugar esa opción. Pero con sus consecuencias.

Si se han incluido las arras penitenciales, las más frecuentes (aunque es importante dejarlo claro en la redacción), tanto vendedor como comprador pueden echar para atrás el acuerdo en cualquier momento. A cambio, si es por decisión del comprador, este perderá el dinero adelantado; si es por el vendedor, estará obligado a devolver el doble de lo recibido.

¿Qué tiene que incluir un contrato de arras?

Aunque incluir estas cláusulas en un contrato es sencillo, siempre es recomendable contar con el asesoramiento jurídico de un especialista ya que hay varios puntos que deben estar incluidos sí o sí.

Estos son, entre otros, los datos de comprador y vendedor. También la descripción de la vivienda, el precio final y su forma de pago, y plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Por supuesto por escrito debe quedar reflejada la cantidad que corresponde al pago de las arras y las penalizaciones en caso de incumplimiento de las partes, si estas fuesen distintas a lo que recoge el Código Civil.

¿Puedo recuperar las arras?

Aunque no es lo habitual, puede suceder que el comprador se eche atrás en la operación y que, además, quiera recuperar el pago de las arras. Esta opción no se contempla salvo en una excepción, aquellos casos en los que se detecten vicios ocultos en la vivienda.

En caso contrario, comprador y vendedor estarán obligados a cumplir con sus contratos, esto es, perder las arras en el caso del comprador o, si es el vendedor quien decide no seguir con la operación, devolver el doble de lo pagado.

¿Cuánto dinero hay que pagar en concepto de arras?

Esta es una pregunta frecuente que no tiene una respuesta establecida, ya que en cada contrato de compraventa existe libertad para fijar el importe. De esta forma deben ser comprador y vendedor quienes acuerden una cuantía que, eso sí, debe quedar plasmada por escrito.

Aquí se abre una negociación que hay que saber conducir, solo o con ayuda de un abogado, ya que según el interés de las partes se va a buscar un pago más pequeño o más grande.

¿Tributan las arras?

Para que todo esté en regla con la Agencia Tributaria hay que estar al tanto de la fiscalidad que rodea a estos contratos. Como norma, si la casa es nueva las arras llevarán aparejado el IVA mientras que si es de segunda mano el comprador tendrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales una vez esté completada la compra.

Si finalmente el acuerdo no se completa, comprador y vendedor deberán reflejar en su declaración la ganancia o la pérdida derivada, es decir, quien haya roto el acuerdo lo debe computar como pérdida y quien haya obtenido el dinero pactado indicarlo como incremento en su patrimonio.