Los juzgados salmantinos dictan más de 200 sentencias por impagos de alquiler en cinco años

El impago del alquiler es el principal motivo de la litigiosidad en torno a los arrendamientos urbanos, en concreto la falta de pago de las rentas motivó el 76,8% de las sentencias dictadas por los juzgados durante 2018, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En Salamanca, durante 2018 se dictaron 41 sentencias motivadas por el impago del alquiler (o de la cantidad correspondiente a la fianza), una cifra ligeramente superior al año anterior (48 en 2017).

La litigiosidad en torno a los arrendamientos de vivienda ha aumentado ligeramente en los últimos años. En los alquileres salmantinos, se ha pasado de las 34 sentencias emitidas en 2013 a las 41 del último año. En este periodo, entre 2013 y 2018, el total de sentencias motivadas por la falta de pago del alquiler ascendieron a 230 en la provincia de Salamanca.

Por provincias, Salamanca se sitúa en tercer lugar en Castilla y León, solo por detrás de Valladolid, con 349 sentencias motivadas por el impago del alquiler de la vivienda, y León, con 289. Le siguen Burgos, con 161; Palencia, con 143; Ávila, con 122; Zamora, con 93; Segovia, con 91; y Soria, con 38.

Contratos de alquiler: Lo que tienen que saber propietarios e inquilinos

El RD-Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, recoge todas las novedades sobre arrendamientos urbanos, y que deben conocer tanto los propietarios como los inquilinos.

Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita. Asimismo, se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC, y para mejorar la transparencia, se establece la información mínima de los depósitos de fianza.

Si eres inquilino

Más garantías en caso de venta de la vivienda arrendada. Se vuelve a dar efectos ante terceros a los contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler vigente, esté o no inscrito.

Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Anteriormente, el aval o depósito que se podía exigir no tenía límite de cuantía, por lo que podían darse prácticas abusivas.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica, reduciéndose de esta forma las cargas económicas del inquilino al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda con empresas o sociedades.

Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda habitual. Con objeto de reducir cargas tributarias, se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con lo que, gracias a la nueva regulación, el inquilino ya no tendrá que pagar este impuesto.

Si eres propietario

Se facilita que el afectado por un incumplimiento contractual en materia de alquiler pueda acudir al procedimiento de juicio verbal. Se permite así acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene menores costes económicos y es más ágil que el juicio ordinario.

Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda a cambio de un incremento en la renta, sin necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (pero las obras tienen que ir más allá de las obligatorias de conservación, que debe asumir siempre el propietario).

Mejora técnica de la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos, que no están regulados por la LAU estatal, sino por la normativa sectorial autonómica que regula esta actividad atendiendo a las características y peculiaridades del sector turístico en cada región.

Más posibilidades para las comunidades de propietarios ante el alquiler turístico. Se introduce la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).

Los ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán bonificar hasta el 95 por ciento la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles (IBI) de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios. Se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta el 10% (actualmente, es el 5%), y la inclusión entre los posibles destinos de este fondo, el de costear las obras de accesibilidad, estableciéndose un plazo de tres años para adaptarse a la nueva cuantía. Asimismo, su realización es obligatoria cuando estén financiadas en un 75% por ayudas públicas.