La venta de un piso de Salamanca se prolonga durante 15 meses

Después de tocar fondo en 2013 y de pasar los dos ejercicios siguientes transitando a ras de dicho suelo, el año pasado ya se apreció en Castilla y León un repunte en el precio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano. Como consecuencia de ello, y cumpliendo así con las leyes del mercado, de la oferta y la demanda, las operaciones de compraventa han ido cogiendo ritmo, son cada vez más y los carteles de 'se vende' duran menos en las ventanas, portales inmobiliarios y anuncios por palabras. En el segundo trimestre de 2017 se requiere poco más de un año de media para que una vivienda tipo encuentre comprador en la comunidad autónoma.

Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, que en el año 2007 fue puesto en 100, los precios de las casas son ahora en Castilla y León el 32,5% más baratos que entonces (el 29,3%en la media de España). En el caso de las viviendas nuevas la depreciación se sitúa en el 25,2% (el 19%en el conjunto del país) y entre las usadas, en el 41% (frente al 36,6%). Los datos son del pasado mes de abril.

Y según la empresa tasadora Tinsa, el plazo medio de venta, que toma en consideración la oferta de vivienda y el ritmo de transacciones, se redujo en la región a 12,3 meses en el segundo trimestre del año (9,5 en España) desde los 13 meses del mismo trimestre del ejercicio anterior. Galicia y Castilla-La Mancha son las autonomías con plazos medios de venta más extensos, 13,3 y 12,9 meses, respectivamente. En el extremo opuesto destacan Madrid (4,8 meses) y Navarra (7,8 meses), junto con Ceuta (tres meses).

El informe de Tinsa analiza nueve de las 17 comunidad españolas y coloca Castilla y León como la tercera donde más se tarda en cerrar una compraventa. Factores como la mayor tardanza en recuperar unos niveles salariales que permitan el consumo de bienes duraderos o contar con la población más envejecida de España y la segunda menor tasa de natalidad actúan como rémora para el dinamismo del mercado inmobiliario.

La provincia de la comunidad donde más rápidamente su vende un piso es Soria, con 8,4 meses de media, seguida de Valladolid, con 9,9 meses y León, con 10,5 meses. En todas las demás se sobrepasa el año. El plazo más largo lo presenta Ávila, con 17,3 meses, es decir, más del doble que Soria. Salamanca y Segovia, con 15 meses;Zamora, con 13,2; Palencia con 12,5; y Burgos con 12,1 meses completan el mapa autonómico.

Explica el informe que el número de compraventas de viviendas realizadas con respecto al parque construido permite identificar los mercados más dinámicos proporcionalmente a su tamaño. Y mientras las provincias de Málaga, Alicante y Baleares, las tres con un claro componente turístico, son las que mayor número de transacciones de vivienda han registrado en los últimos cuatro trimestres en relación al tamaño de su parque de viviendas (32,1 por cada 1.000 existentes en Málaga; 28,6 en Alicante y 27,5 en Baleares), las provincias de Castilla y León no salen demasiado bien paradas, todas peor que la media nacional, de 18,7.

Todas aparecen de la mitad de la tabla para abajo, con Valladolid con el dato menos preocupante (15,9) y Ávila como el segundo mercado con menor dinamismo del país (8,9 viviendas vendidas por cada 1.000 habitantes). En Zamora son 9,5; en León, 10,6;en Soria, 10,7;en Segovia y Salamanca, 12,5;una décima más en Palencia; y 14,1 en Burgos.

Visados de obra nueva

Algo similar sucede con la actividad promotora. Frente a las provincias de Madrid, Vizcaya y Navarra, que son las que más visados de obra nueva registraron en el conjunto de los últimos cuatro trimestres en proporción al tamaño de su parque de viviendas (5,6 visados por cada 1.000 viviendas existentes en la provincia, 4,6 y 4,5, respectivamente), la media nacional es de 2,5. La de Valladolid es de 2,3 (el dato menos malo de la región) y la de Zamora, el segundo peor resultado de España, no alcanza ni un visado por cada 1.000 viviendas.

La estadística de Tinsa correspondiente al segundo trimestre refleja un incremento del 2,7% en el precio medio de la vivienda en España respecto al mismo periodo del año anterior. «El dato provisional confirma la progresiva recuperación del mercado residencial en España ?explica la tasadora?. La tasa de crecimiento ha mejorado desde el 1,8% interanual del primer trimestre y desde el 0,8% del último trimestre de 2016».

Pese a todo, puntualiza, «la recuperación sigue siendo selectiva y a distintas velocidades». Castilla y León se ve lastrada por los negativos resultados de Segovia (-5,1%) y Zamora (-4,9%), así como por la falta de datos representativos de Palencia y Soria. Ávila registra una subida anual del 4,4%, Salamanca del 3,3% y León, del 1,8%. Apenas una décima de subida presentan Burgos (0,2) y Valladolid (0,1), mientras que la media de la comunidad resulta negativa (-2,2%).

Esfuerzo financiero

Haber sufrido un ajuste de precios superior a la media y ser una comunidad interior, con costes más asequibles que en las regiones más pujantes o turísticas, hacen que Castilla y León presente un rango de precios más bajo que la media, lo mismo que sucede con las cuotas hipotecarias y con el esfuerzo financiero de los compradores, entendido como el porcentaje de los ingresos familiares que se destina al pago del primer año de hipoteca.

Mientras la hipoteca media en España ascendió a 111.592 euros en el primer trimestre del año (último dato disponible) y la cuota promedio destinada a la amortización de la hipoteca es 519 euros mensuales, en Castilla y León estos datos son de 87.686 euros y 404 euros, respectivamente. La cuota media de Ávila, de 343 euros, es la cuarta más económica de toda España, con la de Valladolid (431 euros) como la más elevada de la región.

La Rioja (15,7%), Región de Murcia (16,2%), el Principado de Asturias (16,3%) y Castilla y León (16,4%) son las comunidades autónomas donde menor porcentaje de los ingresos brutos anuales tienen que destinar los compradores para pagar el primer año de hipoteca, frente al 19,9% de la media nacional (o el 25,6% de Baleares).

Si se desciende a nivel provincial, Soria es con el 15,7% la quinta de España donde es necesario un menor esfuerzo financiero para el pago de la cuota anual. Muy cerca aparecen Ávila y Palencia (15,8) y Burgos (15,9). En Valladolid el 'bocado' es del 16,3% y en Salamanca, la más elevada de la comunidad, del 17,6%. Málaga lidera el listado de provincias que requieren mayor esfuerzo, con el 27,6% de los ingresos familiares brutos, seguido de Baleares (25,6%).