Sábado, 19 de septiembre de 2020

Empresas que gestionan alquileres: ¿son la mejor opción para garantizar el cobro? 

La OCU advierte que no son siempre la mejor opción y aconseja cubrir el riesgo de impago a través de una buena póliza de seguro

Las empresas que gestionan alquileres, ¿son siempre la mejor opción para asegurar el cobro o evitar la morosidad de los inquilinos? Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), y tras realizar una comparación entre empresas que garantizan el cobro de las rentas de alquiler, recomienda a los propietarios que se informen bien de las garantías aportadas por cada empresa, más allá de los reclamos publicitarios, y que comparen el coste real de recurrir a estas empresas frente a la posibilidad de gestionar ellos mismos el arrendamiento, suscribiendo un buen seguro de impago de rentas.

En cuanto a la garantía del cobro de rentas, OCU advierte que la cobertura prestada al arrendador no es igual en todas las empresas. Así, por ejemplo, mientras que Renta Garantizada ofrece entre sus servicios una cobertura de impago de 11 meses de renta a través de un seguro con Mapfre, otras compañías como Alquiler Seguro o la Agencia Negociadora del Alquiler optan por acudir a un arbitraje para la resolución de conflictos entre arrendador e inquilino, y las rentas que garantizan ante un impago son las que corresponden a los meses que pasen hasta la resolución del laudo arbitral.

El procedimiento arbitral puede ser más rápido que el procedimiento judicial, y es posible contar con un laudo en un plazo de dos o tres meses. En este sentido, OCU recuerda que, si el inquilino condenado en el laudo no acepta ejecutarlo voluntariamente, habrá que recurrir a la vía judicial para hacerlo ejecutivo. Y ese nuevo proceso puede llevar mucho más tiempo por la carga de trabajo de los tribunales.

Por otra parte, OCU ha observado que las tres empresas proponían a los propietarios como renta de las viviendas alquiladas una suma inferior a la renta de mercado. Teóricamente, esto les permite atraer a un mayor número de potenciales inquilinos y realizar una mejor selección, clave en la prevención ante posibles impagos. En este punto, OCU considera que la transparencia con los inquilinos interesados, con las reservas que realizan en algunos casos para realizar visitas y con su devolución, deben ser objeto de mejora (Renta Garantizada no cobra comisión al inquilino).

Además, la diferencia entre la renta propuesta por estas agencias y la de mercado supone para el propietario una pérdida de ingresos que puede ser muy relevante. En los dos test realizados, la renta propuesta por estas empresas fue de entre un 9% y un 21% inferior a la renta de mercado. Todo ello sin tener en cuenta asimismo las comisiones de estas empresas.

Por todo ello, OCU recomienda un buen seguro de impago de rentas, que cubre hasta 11 meses de impago (12 meses menos uno de franquicia), lo que se considera una garantía suficiente y mejor (y menos onerosa para el arrendador) frente a la que cubren los impagos hasta la emisión de un laudo arbitral.

Por último, OCU recuerda que los servicios ofrecidos por estas empresas no son iguales en todos los casos. Por ejemplo, las mismas empresas ofrecen un servicio de gestión integral del contrato (con comunicación directa con el inquilino, gestión de suministros, etc.) por un coste superior: del 7% en el caso de Alquiler Seguro, el 6,5% para Renta Garantizada y el 6,25% de la Agencia Negociadora del Alquiler.

Los próximos trimestres serán complicados para la economía de muchos hogares y es previsible que crezcan las dificultades para el pago de hipotecas o alquileres. El reclamo de la seguridad en el cobro de rentas tiene mucho eco en familias que cuentan con estos alquileres para completar sus ingresos. OCU recomienda informarse bien sobre lo que nos ofrecen en cada caso, la garantía real que aportan y el coste global que va a suponer para el propietario. Un propietario bien informado puede gestionar el alquiler de modo satisfactorio y cubrirse el riesgo de impago a través de una buena póliza de seguro, con un menor coste.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) discrepa con la OCU

“La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha perdido claramente su neutralidad ante los consumidores y usuarios, al recomendar los seguros de protección de rentas como una mejor solución por encima de las agencias que garantizamos el cobro de las rentas, y además anima a los propietarios a que gestionen ellos mismos sus alquileres, lo que conllevaría un aumento de la morosidad y un incremento del 21% del precio de los alquileres en España”, alerta José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler. “Resulta, cuando menos sospechoso, que la OCU se posicione claramente del lado de las compañías de seguros, cuando los seguros no son especialistas en alquileres, solo cubren riesgos, pero desconocen el precio de los alquileres y su gestión”, advierte Zurdo.

Estas declaraciones de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), se producen tras conocer la comparativa que la OCU ha realizado entre las agencias que garantizan el cobro del alquiler y el alquiler gestionado directamente por propietarios particulares contratando seguros de protección de rentas, advirtiendo que estas agencias ofrecen hasta un 21% menos de renta, lo que supone para el propietario una pérdida de ingresos muy relevante.

“El desconocimiento de la OCU sobre estos temas es preocupante, advierte Zurdo, porque están aconsejando mal a los propietarios, animándoles a alquilar la vivienda por su cuenta incrementando los precios del alquiler, lo que va claramente en contra de su rentabilidad”.

“Cuando los profesionales que nos dedicamos a la gestión de los alquileres aconsejamos a los propietarios que moderen el precio del alquiler, y éstos bajen para acomodarse a las rentas familiares, estamos beneficiando a los propietarios que obtendrán una mayor rentabilidad del inmueble a un precio competitivo y de larga duración. Además de que en precios más competitivos se puedan solicitar a los inquilinos mayores garantías económicas.

“Con nuestra gestión profesional, estamos aumentando la rentabilidad y las garantías para el propietario, la gestión integral del alquiler evita conflictos entre propietarios e inquilinos,  beneficiamos a los inquilinos en el acceso a la vivienda y logramos una mayor estabilidad del mercado de alquiler; no entendemos como la OCU desaconseja la profesionalización del sector que estamos llevando a cabo entre estas empresas, cuando además es un sector muy desarrollado en la mayoría de países de la UE”, subraya José Ramón Zurdo.

El Director General de ANA explica el peligro de una caída de la rentabilidad para el propietario cuando se suben excesivamente las rentas: “la rentabilidad de una vivienda en alquiler alcanza rentabilidades entorno al 5% (*) para un propietario, pero esta rentabilidad peligra cuando los precios de los alquileres se sitúan por encima de los precios de mercado, pudiendo caer la rentabilidad hasta en 3 puntos porcentuales. Las rentas altas en el alquiler, que aconseja la OCU, traen alquileres de corta duración con constantes gastos de reposición, períodos donde la vivienda no está alquilada, o un incremento de la morosidad por  impago de renta y suministros, puesto que el propietario particular no tiene las herramientas necesarias para seleccionar a un inquilino y evitar los impagos”