Termina un año con menos operaciones y precios al alza por una mayor demanda que oferta
El mercado inmobiliario terminará este 2023 con un balance contradictorio. Caída de las hipotecas, las operaciones se resienten tras el boom del año anterior, pero los precios se mantienen al alza, ya que la demanda sigue siendo superior a la oferta.
Las caídas de precios que a primeros de año se anunciaron al final no han llegado. En Salamanca capital el precio medio de la vivienda usada ha subido casi un 3% hasta noviembre, con zonas como la de Pizarrales con un incremento medio 13 por ciento, según los datos del Portal Idealista, que augura que en 2024 los precios seguirán aumentando en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto puede haber estabilización o ligeras caídas.
Pese a que la demanda de compra ha bajado, esta se han mantenido alta durante el año, por lo que sostiene los precios al alza.
La mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca, según Idealista. Más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación
Los mismo ocurre con la compraventa, que cierra el año con una caída de las viviendas vendidas en relación con 2022 (año de mucha actividad y uno de los mejores de la última década), pero se mantienen altas y por encima de los años anteriores-
Para 2024 es probable, según Idealista, que asistamos a un panorama continuista, incluso que se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía.
Por lo que respecta a las hipotecas, este año ha habido un descenso importante de las firmadas. Parece que las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. En cuanto al Euribor, su comportamiento es una incógnita.
El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. El mercado viene arrastrando problemas desde hace años y la nueva Ley de Vivienda no los ha solucionado, más bien al contrario, ya que ha habido una reducción importante del mercado del alquiler.
Este año que termina a los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta. Alquilar una vivienda en Salamanca capital es, a cierre del mes de noviembre y según datos de Idealista, un 6% más caro que hace un año, alcanzando los 8,6 euros/m2 de media; la subida de precios se han incrementado en todas las zonas, pero superan el once por ciento en los barrios Vidal, Blanco, Pizarrales y Garrid. En la zona centro, que es la más cara tanto para venta como para alquilar se ha incrementado un cinco por ciento.
A la vez que han subido los precios la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 10 por ciento en Salamanca. Ha aparecido con fuerza el alquiler de temporada, que parece ser una opción de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Sin embargo, en Salamanca es poco representativo, ya que tan solo un 1% de los alquileres se hacen en esta modalidad. Aún así, la capital sí registra la misma tendencia que el resto de España: sube la oferta de arrendamiento por temporada (8% en el último año y 16% en el último trimestre). Según Idealista, el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos.
En cuanto a la rentabilidad de invertir en vivienda, es decir comprar para ponerla en el mercado del alquiler, en Salamanca ha alcanzado este año el 5,9%. Para 2024, estima Idealista, la rentabilidad puede aumentar en mercados muy dinámicos, pero en otras zonas se mantendrá estable o bajará ligeramente.
En Salamanca, al igual que en el resto de España, el esfuerzo para alquilar es superior al de compra. Para no destinar más del 30% de los ingresos al pago de la renta (cantidad máxima recomendada), es necesario ingresar 35.894 euros netos al año por familia mientras que, en el caso de la compra, el pago de la hipoteca exige ganar 23.988 euros netos, aunque cuenta con la barrera de tener que aportar por adelantado el 30% del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 35% más ingresos pero evita tener que aportar ahorros previos.
Las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar y dar el salto a la vivienda en propiedad. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro, señalan desde Idealista.
El sector inmobiliario despide el año con la mirada puesta en las decisiones macroeconómicas del Banco Central Europeo. "En el primer trimestre de 2024 el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera, hará balance y medirá el riesgo de inestabilidad de la zona euro, lo que podrá impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés a lo largo del 2024", apuntan desde Fotocasa
Mientras, la actividad en el mercado seguirá dinámica y activa gracias al incentivo de rebaja en los precios que se espera que llegue durante el próximo año. El sector continuará con resiliencia ajustándose a la nueva normalidad, mostrando una demanda fuerte y consistente por comprar vivienda, y siendo un gran valor refugio frente a la incertidumbre, por lo que las expectativas de recesión en el inmobiliario no se sostienen". Tal y como ya se predijo desde Fotocasa, "ni en 2022 habría burbuja inmobiliaria, ni en 2023 caída de precios. Por lo que ahora pronosticamos que en 2024 no habrá crisis en el sector".
Lo que el mercado necesita, añaden, es generar un "clima de estabilidad y confianza entre todas las partes que lo conforman, mientras fomenta y amplía la oferta de vivienda disponible para equilibrar los precios de los mercados y mejorar la accesibilidad de los ciudadanos"