Es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación, y que se respeten los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento
¿Estás pensando en transformar un local en vivienda? La pandemia de la Covid-19 no ha tenido un impacto en los precios de las viviendas en alquiler, pero desafortunadamente sí lo ha tenido en el cierre de negocios y de locales que han colgado el cartel de 'se vende'. Algo que, ni mucho menos es nuevo, incluso en algunas ciudades -como es el caso de Madrid o Barcelona-, la demanda de licencias se ha triplicado en los últimos años.
Ahora bien, ¿cómo se debe plantear esta opción? ¿Qué requisitos legales hay que cumplir? ¿Y de qué manera se puede aprovechar el espacio? Comprarcasa responde a todas estas preguntas en una guía rápida e insiste en que no es un proceso sencillo, ya que estás sujeto a una serie de normativas, permisos y reformas:
Requisitos legales para convertir un local en una casa
El local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma, por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones.
No obstante, hay algunas pautas comunes. Por ejemplo, se considera como vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 38 m2, aunque si se trata de un estudio pueden ser de 25 m2. Además, "es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea".
Es más barato, a pesar de los gastos
Una de las ventajas de comprar un local para reconvertirlo en una vivienda es el precio, ya que puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una casa. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda. No obstante, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay que tener en cuenta muchos gastos. Según la red inmobiliaria, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.
Unas condiciones hipotecarias más restrictivas
Los préstamos para comprar un local tienen unas características diferentes a los de la vivienda. En líneas generales, los intereses son más elevados, el porcentaje a financiar es más bajo (en torno al 60%, frente al 80% que concede de media la banca para la adquisición de una vivienda habitual) y tienen unos plazos de devolución más cortos (normalmente, menos de 20 años, frente a los 30 años que ofrecen la mayoría de las hipotecas sobre viviendas).
Consultar con un experto para aprovechar el espacio
Una vez que hemos comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales y que hemos tenido en cuenta los gastos y cómo vamos a financiar el proyecto, llega el momento de construir el hogar. Lógicamente, el tamaño del local determinará el número de dormitorios, baños o espacios extra que pueda tener la vivienda, aunque siempre y cuando se cumpla con el mínimo legal de que cuente con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, es recomendable consultar con un experto inmobiliario.