La normativa que rige los contratos firmados desde el pasado mes de marzo incorpora algunas novedades, aunque no modera los precios, cada vez más altos
El Real Decreto-Ley 7/2019, aprobado a principios de este año y que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no tiene carácter retroactivo, por lo que solo se puede aplicar a los contratos de alquiler firmados desde el mes de marzo. Aunque incorpora algunas novedades destacables tanto para el propietario como para el arrendador (duración y rescisión del contrato, fianzas?), no modera los precios del alquiler, cada vez más altos en nuestro país. Si estás a punto de firmar un contrato de arrendamiento, estas son las principales cuestiones que debes tener en cuenta, tal y como explica el Ministerio de Fomento en la nueva web a disposición de la ciudadanía con información detallada y accesible sobre arrendamiento de viviendas.
¿Cuánto duran los contratos de alquiler?
La duración será la que pacten propietario e inquilino. No obstante, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado fuera inferior a 5 años -cuando el arrendador sea persona física- o a 7-si fuera persona jurídica? el contrato se prorrogará automáticamente hasta llegar a esos 5 o 7 años, por plazos anuales. Con la ley anterior, este plazo era de hasta 3 años.
No obstante, la prórroga no se producirá si el inquilino comunica al propietario con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales su intención de no renovar. Transcurridos esos cinco primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Con la ley anterior, esta prórroga tácita era solo de 1 año.
Plazos de aviso para no renovar el contrato
Transcurridos los cinco primeros años del contrato, (7 si el arrendador es persona jurídica), el arrendador-propietario debe comunicar al menos con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovarlo. Por su parte, el inquilino deberá comunicarlo al menos con dos meses de antelación.
Recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato
El propietario, cuando sea persona física, podrá recuperar la vivienda una vez transcurrido un año desde que se firmó el contrato, sólo si la necesita para él mismo o para a un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge), avisando con dos meses de antelación. Además, esta posibilidad debe estar prevista de manera expresa en el contrato.
¿Cuánto puede el propietario subir el alquiler anualmente?
La renta no está sujeta a actualización anual salvo pacto expreso entre las partes, y además lo habitual es que dicha cláusula de actualización se incluya en los contratos. Tras la aprobación del RD, como límite la variación del IPC de ese período.
Fianza limitada al firmar el contrato de alquiler
A la firma del contrato de alquiler de vivienda, el arrendador exigirá una mensualidad de renta, en concepto de fianza, y podrá pactarse el establecimiento de garantías adicionales equivalentes, como máximo, a dos mensualidades, ya sean depósitos o cualquier otro tipo de garantía (avales, seguros de impago, etc.).
¿Y el aval bancario? El aval bancario no podrá implicar en ningún caso para el inquilino más de dos mensualidades de renta (es decir, el límite máximo de garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza).